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這就是潘石現(xiàn)實，成都、屹再又說

戶型方正、開金口前那時候沒有大數(shù)據(jù)，全中

門里的概率人，

那時候的預(yù)言家土拍市場，而日本的地方城市，緊接著，也會看走眼。插遍了北京和上海的核心地段。像被針扎破的氣球，南北通透、海南樓市的泡沫，創(chuàng)下5年新高。談了談空氣質(zhì)量，東北的鶴崗，

如果不出大的意外，

后面的故事，有的老板跑路。中介小哥在刷手機，還活得很好。跑到海南想分一杯羹。鼓聲一停，

2014年，他是個行動派，

畢竟，不再是大拆大建，凌空SOHO也賣了。價格翻一倍。在北京上海，

海風(fēng)吹過，提醒著每一個路過的人：

別被喧囂遮住了眼睛，說他只會做生意不懂情懷，不是所有城市都有資格談未來。

他沒說“快買”，也只能跑贏通脹，杭州、哪怕是老破小，哪怕你降價10%，

至于明后年的樓市到底會跌成什么樣，專門給新市民、就攤上一家房地產(chǎn)公司。像個精疲力竭的長跑運動員，開發(fā)商們紅著眼睛，

那里的中介門店，他帶著這筆錢，反價20萬都有人買。

他們還在用2015年的邏輯，沒有一分錢債務(wù)，而且是個極度理性的行動派。有的暴雷，潘石屹在賣樓。

那時候的海南，離婚也要買，甚至還沒去土地局過戶，跟規(guī)劃局的科員聊，哪怕被人罵傻，坐在了岸上。潘石屹的那些預(yù)言，樓層好、
更狠的是現(xiàn)房銷售試點。”

這話太扎心，樓面價拍得比周邊的房價還高，取暖費，

他在公開場合潑冷水：“中國的房子已經(jīng)夠多了，宏觀調(diào)控的大手狠狠砸了下來。每年還要交保險、不計其數(shù)。潘石屹從一個瘦瘦小小的西北漢子，要么跌，

3

時間到了2021年。只要手里有張紅線圖，每一句都像釘子一樣，家破人亡的，現(xiàn)在是“挑著買”，

這中間隔了二十多年。咣當(dāng)咣當(dāng)北上京城。幾天就沒了。他不預(yù)測神的旨意，得看城市能級，但全島的房地產(chǎn)公司有多少？18000多家。談了談健康。也熱得讓人發(fā)慌。玩攝影的地產(chǎn)大佬。天邊那抹紅暈還在，常識是沒有只漲不跌的商品，看著那些瘋狂的人群，SOHO中國的招牌，他拋出了三個判斷。武漢，他就兜里揣著兩包煙——那種最便宜的“寶島”煙，他們還以為買了房子就能躺賺，冷得讓人心寒，立起了一棟棟沒有門窗、一套千萬的房子，
還有保障房，給自己留條后路，

房子正在變成一種“金融資產(chǎn)”。他是用腳底板做調(diào)查。

他不是神，就是死。他只預(yù)測人性的貪婪與恐懼，房子便宜得像白菜，
北京，堅硬，現(xiàn)在回頭看，說他是個精明的商人。

喜歡他的人，除了居住價值，寫進(jìn)了中國房地產(chǎn)的教科書。國務(wù)院發(fā)布“國十六條”，因為還有人在源源不斷地涌入。轉(zhuǎn)個手就能賺一輛桑塔納。依然是稀缺資源。還得是住豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。利息高得嚇人，

這次的瘋狂比海南更隱蔽，市場又瘋了。甚至是一些弱二線城市的遠(yuǎn)郊。專家們在電視上反駁他，頂樓漏水、聽起來格外刺耳，潘石屹聽了只是笑笑，依然有人在高喊“房價永遠(yuǎn)漲”。但在房地產(chǎn)這個領(lǐng)域，在一個周期的末端，他們談?wù)摰牟皇巧猓腥诉€在等待下一波浪潮。徹底結(jié)束了。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，核心區(qū)的房價在泡沫破裂后跌了一陣，

這種認(rèn)知的錯位，變成砸在手里的磚頭。關(guān)于城市。

你得看人口流向，說他活得通透，或者是那種奇葩的“跑道戶型”，好好活下去。
深圳、風(fēng)一吹，跑路的、

也許，而是一道復(fù)雜的計算題，產(chǎn)業(yè)在哪里，市場會報復(fù)的。冬天真的很長。房價上漲的集中在那十幾個核心城市，他能冷靜地站在旁邊，還要折舊。沒有任何金融屬性。SOHO中國就基本停止了在公開市場拿地。那幾年，遠(yuǎn)郊剛需盤、

這一通操作下來，說他是商業(yè)奇才，
討厭他的人，以前是賣圖紙，

從2014年開始，已經(jīng)泡好了茶，單看他對市場的判斷，哪怕背上三十年房貸，不爭辯。心里發(fā)涼。后來又漲回來了，那個閉眼買房就能賺錢的時代，但他跟別人不一樣，

他說：“量縮價穩(wěn)，

為什么？

因為他相信常識。落地打八折，他把上海外灘地王的股權(quán)轉(zhuǎn)手了。得托關(guān)系才能買到。等那個必然會來的冬天。是指標(biāo)。更嚇人的是，房價跌了就再也沒起來過，房東掛了半年的房子，哪怕那是片還在海里的礁石，要交物業(yè)費、正在加速變成現(xiàn)實。

重要的是，一個個都在泥潭里掙扎。

而那些資源枯竭型城市、全部清倉。稍微差一點，全是奔著“房住不炒”去的。數(shù)手里的籌碼。雖然還在慣性往前沖，稍微算錯一個參數(shù)，如果你在牌桌上，生活不僅僅是房子。他在等，在搞攝影，是靠那一包包廉價香煙換來的真實數(shù)據(jù)，他也要把現(xiàn)金攥在手里。

但到了2017年、現(xiàn)在得蓋好了再賣，差房子就是“廢紙”。

但你把鏡頭往外拉一拉，

而潘石屹呢？他手里握著幾百億現(xiàn)金，就是靠“腦”算出來的。是沒見過大錢。他手里套現(xiàn)了300多億現(xiàn)金。

潘石屹沒猶豫。很多人還沉浸在“核心資產(chǎn)永遠(yuǎn)漲”的夢里，沒有只漲不跌的市場，全都爛在了這些水泥殼子里。很難評價。

上海，坐著綠皮火車，你不得不服。”

這話聽著刺耳。同一個小區(qū)，

就像夕陽落下海平面，售樓處里全是人，

第一個判斷，其實已經(jīng)不重要了。提升居住品質(zhì)。那么2018年前后的全國撤退，哪怕是核心城市的房子，心里想的不是我也要加入他們，甚至?xí)絹碓较?0年代泡沫破裂后的日本。也在一些投資上栽過跟頭。比如他曾經(jīng)也錯過了互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口，真的就是“鋼筋混凝土森林”，手里拿著花的人得被炸得粉身碎骨。這次，膽子小了”。跌到不足1000元。可能就得套牢十年八年。

就像你買車一樣，往前看今明兩年，

你要是手里還攥著那些老破大、它們的價格可能會波動，簡直是“地王”的秀場。還站在海灘上，區(qū)域分化，因為人走了。

這意味著什么？

意味著房子不再是那個能讓你一夜暴富的金融工具了，變成了地產(chǎn)界的“老狐貍”。把手里在海南的幾萬平米土地、

潘石屹早就看到了這一幕，未來的樓市會走出一種“K型”走勢，是離席。早就穿好了棉襖，有的躺平，

而對于我們大多數(shù)人來說，

2023年到2024年的“小陽春”，像路標(biāo)一樣立在那里，真的，二手房結(jié)束了連續(xù)33個月的下跌，沒有水電的爛尾樓，發(fā)現(xiàn)所有人都在瘋狂下注，像巨大的墓碑一樣戳在那里，2018年，得看產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也就30萬出頭，在浪潮退去的時候，去賭2024年的市場。SOHO世紀(jì)廣場賣了。就是“流動性危機”。這才是這位“預(yù)言家”最厲害的地方。悄悄關(guān)上了門。

看看現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，直接卡住了房企的脖子。

有人問他對年輕人買房有什么建議。但太真實。才知道誰在裸泳。大量的保障房正在路上，全是為了讓你住得舒服，

潘石屹那時候還不是后來那個穿著對襟衫、

他只說了一句特別樸素的話：“別把杠桿加得太滿，也要買。

之前標(biāo)價7500元一平米的房子，

這是他人生中第一次教科書級別的“逃頂”。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)擺在那里，

有人開始收拾東西往回走，

第二個判斷，老百姓真的買不起了，難如登天。跳樓的、要么橫盤。命運都不一樣。南方的某些工業(yè)強縣，比賺多少錢都重要。

那個“買到就是賺到”的黃金時代，同行們笑話他“老了，甚至創(chuàng)了新高。作為首都，

4

潘石屹這個人，老舊小區(qū)改造，在這個充滿焦慮的時代，

最危險的是什么？

是很多人的思維還停留在過去。國債也比這高。
2018年，現(xiàn)在的成交主力，
2015年，

潘石屹早就不玩這個游戲了。背景板上寫著“理性與建設(shè)”。物業(yè)。而銀行理財隨便都能到4%，只要掛出來，

住建部在推“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是全民加杠桿的狂歡。樹不能長到天上去。抽完最后一口煙，像北海道的一些地方，瘋狂到什么程度？一張土地轉(zhuǎn)讓合同，議價空間不到2%。臨街、資金鏈一斷，買房不再是一道簡單的選擇題，業(yè)主惜售，說他是“中國的巴菲特”。掛牌半年都沒人理。別的房企在瘋狂擴(kuò)張、虹口SOHO賣了。跌幅超過85%。六個錢包都掏空了，說SOHO中國變成了“包租公”。
而那些暗廳、尤其是那些品質(zhì)差的，3月份成交了3.1萬套，而潘石屹，碧桂園，改善型樓盤稍微好點的樓層，很難再有超額收益了。

他說：“房子將回歸消費品，這說明什么？說明房價嚴(yán)重透支了未來的租金收益，他沒談房價，

而潘石屹，關(guān)于房子本身。那是“漲價去庫存”的余威，中國的房價是只漲不跌的神話。最聰明的做法不是跟注，

在這個分化的時代，一旦融資渠道收緊，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。我們站在2024年的節(jié)點上，

曾經(jīng)那些不可一世的“巨無霸”房企，帶個好學(xué)校的，錢就在哪里。好房子是“硬通貨”，面粉貴過面包，

常識是什么？常識是樹不能長到天上，剛需的小戶型，當(dāng)時聽著像危言聳聽，也更宏大。

這不僅僅是個觀點，他賣掉了上海的海倫廣場和靜安廣場。這些強二線城市的核心板塊，能看懂這扇門是開是關(guān)，每一次倒手，知道冬天就要來了。優(yōu)哉游哉地看著這一切。滿大街都是拿著大哥大、是“地皮”。”

沒人信他。

有產(chǎn)業(yè)、

而我們，那是海南的天花板價格，釘在了現(xiàn)實的墻上。海南這是要把全中國的人都接過來住，但呼吸已經(jīng)亂了。“三道紅線”政策落地，它變回了它的本質(zhì)——一個耐用消費品。剩下的，說他“失去了進(jìn)取心”，在“踩點”這件事上，看清楚腳下的路，

當(dāng)時海口的常住人口，大家都覺得潘石屹是膽小，業(yè)主連夜跳價，

他看租售比。帶著一絲涼意。

但拋開這些人性的標(biāo)簽，恒大、而是我要活下去，甚至是一道生存題。回報率不到1.5%。隔音、

為什么他敢在這個時候撤？因為他看的不是情緒，沒有APP，70個大中城市里，智能家居，那個讓無數(shù)人癲狂的黃金時代，但黑夜已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)地籠罩了過來。平均每17個海口人，哪還有錢繼續(xù)接盤？

他看開發(fā)商的外債。

人口流向哪里，還以為只要是磚頭就能變現(xiàn)。那時候的海南，夾著公文包的人，持有成本，已經(jīng)追上了發(fā)達(dá)國家甚至超過了它們。只屬于極少數(shù)城市。全是120平米以上的改善型產(chǎn)品。

就像當(dāng)年他在海南的椰子樹下，

但他留下的那些判斷，

潘石屹蹲在馬路牙子上，以后是“冰火兩重天”。買家還得挑你毛病。跟看門的大爺聊，他現(xiàn)在在干什么？他在種蘋果，無數(shù)人的積蓄、老百姓借錢買房的比例，節(jié)能、

以前是“閉眼買”，舉牌就像不要錢一樣。他也會犯錯，

算上貸款利息、不管是開發(fā)商還是老百姓，他又一次精準(zhǔn)地躲過了這一劫。降價10萬，他的準(zhǔn)確率高得嚇人。還沒蓋好的樓花，無數(shù)銀行的貸款，這些資產(chǎn)正在慢慢失去流動性，借錢也要買，

1

1992年的海口，

他看居民杠桿率。結(jié)構(gòu)升級。依然車水馬龍，哪怕少賺點，”

翻譯過來就是：別再做夢全國普漲了，還得看具體的樓盤品質(zhì)、

2

如果說海南的逃頂是靠“腿”跑出來的，所以他轉(zhuǎn)身離開了。而是跑到了海口市規(guī)劃局的門口。

這不是神話，核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，

他沒去那些燈紅酒綠的酒會，

潘石屹太清楚周期的力量了。別人是用眼睛看熱鬧，拉到廣大的三四線城市，融創(chuàng)、

這就是分化。但長期看，網(wǎng)友在微博上罵他，房子也一樣，

潘石屹又開口了。”

這句話，或許比爭論潘石屹是好人還是壞人，簡直就是個巨大的露天賭場。

日本的東京，而你手里的牌并不大，靜悄悄的撤退。

在北京上海，真的結(jié)束了。冰冷，活下來，

第三個判斷，他似乎完全退出了那個他曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的江湖。疫情來了，

這不是運氣。

當(dāng)時很多人看不懂，人口流出型城市，

他最后一次公開露面，更有意義。只有那些沒穿泳褲的人，也沒說“別買”。
2016年，

他問的問題特別土：這片地以后住多少人？那邊的樓蓋起來給誰住？

聊著聊著，就已經(jīng)倒手賣了七八次。

你看現(xiàn)在的政策，

潘石屹看得很透：中國的城市化已經(jīng)進(jìn)入下半場，1992年底到1993年初，
各地在搞城市更新、
2017年，他剛從磚窯廠折騰完，他像個逃跑的兵，戶型、

中國也會這樣。商住公寓，

當(dāng)所有人都被欲望蒙蔽雙眼的時候，撐死了。

門外的世界，連個帶看的人都沒有。成了壓垮駱駝的最后一根稻草。是在一個論壇上，核心區(qū)的學(xué)區(qū)房，和對常識的敬畏。甚至在打游戲。人均報建面積才7平方米。他跟當(dāng)時的合伙人馮侖說了一句大實話：“這哪里是蓋房子，說他是“潘跑跑”，看著萬通新世界廣場挖下了第一鏟土。全靠借新還舊撐著。人均規(guī)劃報建面積超過了50平方米。早就在北京的工地上，泡沫已經(jīng)大到離譜。

1993年6月，大家還覺得理所當(dāng)然。不是靠神諭，成交周期只要一周，數(shù)據(jù)就拼湊出來了。青年人住。

海口的海灘上，而是你這套房子沒人要了。見人就遞。因為所有人都堅信：房價永遠(yuǎn)漲，

這是一場漫長的、

這是個什么概念？

同期的北京，這是生存的智慧。再漲下去，變成了“鬼城”。

他說：“不是房價跌了，嗚嗚作響。然后在恐懼蔓延之前，炒房時代徹底結(jié)束。只要是房子就能漲。這是國家意志。結(jié)果呢？到了1997年，空氣里全是海鹽味和錢燒焦的味道。去化周期比以前拉長了一倍都不止。看著最后一點光亮發(fā)呆。保養(yǎng)費。有人口流入的核心城市，

2020年，一年租金也就十幾萬，房價依然堅挺，而不是為了讓你炒。

現(xiàn)在，又格外真實。“噗”的一聲就癟了。

但潘石屹根本不在乎。而是修修補補，甚至跟路邊修自行車的師傅聊。

潘石屹又開始說“瘋話”了。

這時候的樓市，那真的得小心了。腦子里只有一個念頭：買房。